העברת דירה במתנה מהורה לילד – היבטי מיסוי ומשפט חשובים

העברת דירה במתנה מהורה לילד היא פעולה משפטית שבה הורה מעביר את הזכויות בדירה שבבעלותו לילדו, ללא תמורה כספית. מדובר בהליך נפוץ בו הורים מעוניינים לסייע לילדיהם הבוגרים מבחינה כלכלית, או לחלופין לערוך הסדרים לחלוקת הרכוש המשפחתי בין הילדים. לאחר שנים של עבודה בעריכת דין במתגרשים חכם, נשמח לחלוק איתכם את הידע שצברנו ולהסביר מה כוללת המתנה הזו ואיך זה מתבצע.

מהי העברת דירה במתנה?

העברת דירה במתנה מהורה לילד יכולה להיות כדאית מבחינת תכנון מס, במיוחד אם הדירה צפויה להניב רווח הון משמעותי בעתיד. כמו כן, היא מאפשרת להורים לסייע לילדיהם מבלי שיצטרכו למכור את הדירה. עם זאת, העברת דירה כמתנה כרוכה בתשלומי מס ובשיקולים משפטיים שונים שחשוב להכיר לפני שמחליטים על המהלך. לעיתים הורה מחליט להעביר לידו את הדירה במתנה לפני גירושים כדי שלא יצטרך להתחלק ברווחים שלה עם בן הזוג השני במהלך חלוקת הרכוש. לשם כך, לא תמיד צריך להעביר את הדירה במתנה, אלא לפנות לעורך דין גירושים שמנוסה בענייני חלוקת רכוש. מוזמנים ליצור איתנו קשר, עורכי דין במתגרשים חכם, ונבחן את המצב שלכם.

הינה כמה דברים שיש לשים אליהם לב:

  • מס שבח על העברת דירה במתנה: ככלל, העברת דירה במתנה מהורה לילד, גם ללא תמורה, נחשבת כמכירה לצורכי מס שבח. המעביר (הורה) עשוי לחוב במס שבח בגין שווי הדירה, אלא אם עומד לזכותו אחד הפטורים הקבועים בחוק כגון פטור לדירת מגורים מזכה.
  • מס רכישה על העברת דירה במתנה: הילד המקבל את הדירה יחויב במס רכישה בשיעור הקבוע בחוק. שיעור מס הרכישה נגזר ממספר הדירות שבבעלות המקבל ומשווי הזכויות הנרכשות. בדומה למס שבח, קיימים מספר פטורים והקלות שעשויים לחול בהתקיים תנאים מסוימים.
  • היטל השבחה על העברת דירה במתנה: היטל השבחה הוא תשלום המוטל על ידי הרשות המקומית כאשר מתבצעת בנייה או תוספת בנייה בנכס. הרציונל הוא שפעולות אלו מעלות את ערך הנכס ומביאות להשבחתו. בהעברת דירה במתנה אין תוספת בנייה בפועל ועל כן לא צפוי תשלום היטל השבחה מלבד מקרים חריגים.
  • פטורים והקלות במיסוי העברת דירה במתנה: החוק מקנה פטורים והקלות שונות בתשלומי המס הנלווים להעברת דירה במתנה מהורה לילד ובין קרובי משפחה אחרים. ראוי להתעדכן לגבי הפטורים העדכניים ותנאי הזכאות במועד ביצוע ההעברה. עם זאת, גם כאשר לא קיים פטור, שיקולי מיסוי ארוכי טווח עדיין עשויים להצדיק העברת הדירה במתנה. כאשר מדובר בסכומי כסף גבוהים, מומלץ לקבל ייעוץ מס פרטני טרם החלטה סופית על ביצוע ההעברה.

 

העברת דירה במתנה מהורה לילד

 

מתגרשים חכם: "גם לצרכי הטבות מס וחלוקת רכוש, לא כדאי לכם להסתבך עם החוק. חפשו חלופות"

רשות המיסים בוחנת את אופן השימוש בדירה לאחר העברתה. כאשר הורים ממשיכים להתגורר בדירה גם לאחר "העברתה" לילדים, עולה חשש כי לא מדובר בהעברת בעלות אמיתית אלא בהעברה "למראית עין" שנועדה לחסוך במס. כדאי לוודא שההורים אכן מפנים את הדירה ומבצעים העברת חזקה אמיתית כדי להימנע מסיווג העסקה כמלאכותית על ידי רשויות המס. הדבר נוגע גם למצב של גירושים שבו ההורה שמעוניין לשמור לעצמו את הדירה מבלי להתחלק בה עם בן הזוג המתגרש, "מעניק אותה במתנה" לילד אך ממשיך להתגורר בה. כדי לא להסתבך עם רשות המיסים ועדיין להצליח לשמור על הדירה לעצמכם, לא במסווה של מתנה, פנו אלינו אל מתגרשים חכם ונראה כיצד נוכל לעזור לכם לשמור על האינטרסים והזכויות שלכם במהלך הגירושים.

כאשר על הדירה רובצת הלוואת משכנתה, יש לבחון מול הבנק האם הוא מאשר את ההעברה ללא פירעון מוקדם של ההלוואה. נהוג שהילדים יגיעו להסדר עם ההורים בנוגע לתשלומי המשכנתה ויערכו הסכם פנימי ביניהם בנושא.
כאשר סכום המשכנתה גבוה ביחס לשווי הנכס, יש להביא בחשבון שהבנק עלול לסכל את העברת הנכס או לדרוש הסדרי בטוחות נוספים.

גם במצב בו צפוי לקבלני הדירה הסכם תמ"א 38/פינוי בינוי בעתיד הקרוב, חשוב לקחת זאת בחשבון בעת העברת הדירה במתנה. הסכמי התחדשות עירונית מעלים שאלות מורכבות לגבי זהות בעלי הזכויות בדירות החדשות והתמורות שמקבל כל בעלים. כמו כן, יש השלכות מיסוי בהעברת הזכויות שצריך לתת עליהם את הדעת.

מהלך ההעברה בפועל

להעברת דירה במתנה נלווים שני מסמכים עיקריים: תצהיר העברת מתנה והסכם העברת מתנה. התצהיר הוא מסמך סטנדרטי של רשות המיסים הכולל את הצהרות הצדדים לעסקה על מהות העסקה ופרטיה. את התצהיר ניתן להוריד מאתר רשות המיסים. לעומת זאת, הסכם העברת המתנה מפרט את ההתחייבויות והזכויות של כל אחד מהצדדים. חשוב שההסכם ייערך ויותאם לנסיבות האישיות על ידי עורך דין דיני מקרקעין, שמבין במיסוי מקרקעין ובהעברת נכסים בין בני משפחה.

טיפ קטן בנוגע למכירת דירה שהתקבלה במתנה

כאשר ילד מוכר דירה שקיבל במתנה מההורים, הוא עשוי לקבל פטור ממס שבח בהתקיים מספר תנאים. ראשית, עליו לעמוד בתנאי תקופות הצינון הקבועות בחוק. בעיקרן מדובר על החזקת הדירה לכל הפחות 3 או 4 שנים לפני המכירה, תלוי בנסיבות (החל ממועד קבלת הדירה ולא ממועד רכישתה המקורית ע"י ההורה). בנוסף, צריך להתקיים תנאי לפיו לא הייתה בידי המוכר דירה נוספת בעת מכירת הדירה שהתקבלה במתנה. כדאי לנצל את ההטבות הללו.

לסיכום

העברת דירה במתנה מהורה לילד היא פעולה משפטית הנעשית ממספר סיבות, כמו סיוע כלכלי או חלוקה משפחתית של רכוש. עם זאת, ישנם שיקולים חשובים שיש להביא בחשבון, כגון חובות מיסוי שונים, זכויות על הנכס במקרה של הלוואת משכנתה, והיבטים משפטיים כמו המשך השימוש בנכס אחרי ההעברה. כל אלו מחייבים תכנון מקדים וייעוץ משפטי כדי להימנע מבעיות עתידיות מול רשויות המס והבנקים. לפני שמבצעים העברה כזו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה בתחום המקרקעין והמס כדי להבטיח את ביצוע ההעברה בצורה חוקית ומסודרת. אם הענקת המתנה הזו נובעת מתוך בעיות חלוקת רכוש בגירושין, פנו אלינו בהקדם ונבחן אפשרויות אחרות טובות יותר. מחכים לפניות שלכם במתגרשים חכם!

שאלות? אנחנו כאן לענות

מאמרים נוספים באותו נושא

חופשה עם הילדים

חופשה עם הילדים: איך מעניקים להם את המתנה של החוויות המשותפות?

מדריך מקיף לתכנון חופשה משפחתית מוצלחת, כולל בחירת יעדים מתאימים, טיפים לארגון הטיול, המלצות לאטרקציות ופעילויות לכל המשפחה, וכן עצות נוספות להפיכת החופשה לבלתי נשכחת. גלו איך להפוך את הטיול המשפחתי הבא שלכם לחוויה מושלמת!

רא עוד »
נגישות